Почему инвесторы со всего мира сегодня рассматривают недвижимость в Дубае и других эмиратах ОАЭ на этапе строительства как один из самых привлекательных вариантов для вложения средств?

Объединённые Арабские Эмираты за последние 20 лет превратились в одну из самых безопасных и быстрорастущих инвестиционных сред мира. Индекс экономической безопасности ОАЭ постоянно входит в первую десятку глобальных рейтингов, а рейтинг Moody’s для федерального правительства — «Aa2». В 2024 году доля сделок с жильем на этапе строительства в Дубае достигла 63% от всех продаж, что говорит о доверии к такой модели покупки — в этом случае вы получаете уникальную возможность войти в проект по цене на 15‑25 % ниже, чем уже после его завершения.

Насколько защищен покупатель, когда инвестирует в недвижимость в ОАЭ на стадии строительства?

Во всех эмиратах существует система так называемых эскроу‑счетов, когда средства дольщиков поступают не напрямую девелоперу, а на специальный банковский счет проекта. Снять их можно только по достижении зафиксированных в договоре стадий готовности, что прописано в Законе Дубая № 8 от 2007 года и подтверждается дубайской практикой раскрытия квартальных отчетов. Похожие правила действуют в Абу‑Даби (Закон № 3/2015), Аджмане (Закон № 2/2020 и обновления 2025 года), Шардже (Закон № 2/2022) и Рас‑эль‑Хайме — за этим следит местный регулятор RERA, который обязывает стороны регистрировать каждую такую сделку в цифровом сервисе Off‑Plan Sale Registration.

Каков пошаговый процесс покупки недвижимости на этапе строительства в ОАЭ?

Сперва покупатель выбирает проект и бронирует объект, подписывая специальную форму, где фиксируются цена, размер оплаты за бронь (обычно 5-10% от суммы) и график платежей. Далее стороны заключают договор купли-продажи (Sales and Purchase Agreement, SPA) и инициируется регистрация транзакции. В Дубае это подразумевает сертификат Oqood в DLD, в Абу‑Даби — внесение в систему DARI, в Рас-эль-Хайме — онлайн‑регистрацию в муниципальном портале. Покупатель платит первые взносы по графику, которые поступают на этот самый эскроу‑счет. По завершении строительства девелопер получает разрешение на ввод, покупатель вносит остаток суммы, принимает объект (snagging) и оформляет специальный титульный документ (Title Deed). При этом никаких ежегодных налогов на недвижимость в ОАЭ нет, а разовый регистрационный сбор составляет от 2% в Абу‑Даби до 4% в Дубае.

Какие преимущества дает покупка недвижимости в ОАЭ на этапе строительства, помимо цены?

Инвестор может сам выбрать этаж, планировку и вид из окон, а гибкие планы оплаты 20/80 или 60/40 уменьшают первоначальную финансовую нагрузку. К тому же, увеличение стоимости к моменту сдачи («капитализация на этапе строительства»), в среднем, составляет 20-30 % в Дубае и 10-20 % в Абу‑Даби, что подтверждают и регулярные отчеты аналитиков CBRE и Knight Frank.

Какие риски существуют при покупке недвижимости в ОАЭ и как их минимизировать?

Пожалуй, основной риск — задержка стройки. Но он нивелируется обязательным страхованием, надзором RERA/ARRA/DPM, а также правом покупателя требовать расторжения SPA и возврата средств, если девелопер нарушил график строительства более чем на 12 месяцев. Другой риск — флуктуации рынка, но здесь помогает лишь диверсификация по эмиратам и выбор проектов с высокой арендной ликвидностью.

Почему именно ОАЭ сегодня считается одной из самых надежных локаций для долгосрочных инвестиций в недвижимость?

Здесь играют роль сразу несколько факторов. Во‑первых, политическая и экономическая стабильность — суверенные рейтинги «Aa2» от Moody’s и «AA‑» от S&P говорят о невысоком уровне рисков. Во‑вторых, ежегодный прирост населения ОАЭ в среднем на 2,5% происходит за счёт экспатов и «цифровых кочевников» — это обеспечивает постоянный спрос на жилье и аренду. Третий фактор — жесткое банковское и девелоперское регулирование, когда каждая подобная сделка официально регистрируется, а деньги инвестора хранятся на специальном эскроу‑счёте вплоть до ввода объекта в эксплуатацию. Это началось еще с первого подобного дубайского Закона № 8/2007.

Какие макроэкономические показатели подтверждают динамику рынка недвижимости ОАЭ?

В 2024 году объем ВВП ОАЭ вырос на 3,9%, причем, доходы от нефти составили менее трети бюджета, а сектор туризма принес стране рекордные AED 178,000,000,000. И на этом фоне число сделок с недвижимостью в Дубае достигло 171,000, причем, 63% из них были именно в сегменте строящихся объектов.

Как работают эскроу‑счета в недвижимости ОАЭ, и зачем они нужны?

Эскроу‑счет — это банковский счет проекта, куда поступают все выплаты дольщиков. Снимать с него средства девелопер может только после того, как независимый эксперт-инженер подтвердит прогресс стройки. В Дубае подобный механизм описан в Законе № 8/2007, а в Абу‑Даби — в Законе № 3/2015, где департамент муниципалитетов вправе заблокировать проект при отклонении от графика более, чем на 6 месяцев. Похожие нормы действуют и в остальных эмиратах — это позволяет минимизировать риск недостроя.

Как устроены графики рассрочки 0% при покупке недвижимости в ОАЭ?

Самые популярные схемы — 20/80, 30/70 и 60/40. Первый взнос в таких случаях вносится при бронировании, следующие — по достижении определенных этапов строительства, а финальный выплачивается при передаче ключей. Эскроу‑счет гарантирует, что девелопер не сможет забрать деньги до надлежащего этапа строительства.

Можно ли использовать ипотеку?

Да. Банки, аккредитованные Центральным банком ОАЭ, предлагают ипотеку для покупки объектов на этапе строительства максимум до 50% стоимости, на срок до 25 лет. Ипотека открывается после регистрации тех же Oqood/DARI, а залогом в таких случаях служит будущий объект недвижимости.

Какую визу в ОАЭ можно получить при покупке недвижимости?

При стоимости объекта от AED 750,000 инвестор может рассчитывать на резидентскую визу сроком 3 года, а если недвижимость стоит более AED 2,000,000 — уже на “золотую визу” ОАЭ, на 10 лет, даже в случае с недостроенным объектом. Для ее получения нужен зарегистрированный SPA, а также погашение первой части графика платежей.

Существуют ли налоги на владение недвижимостью или прирост капитала в ОАЭ?

В ОАЭ полностью отсутствуют налоги на имущество и на прирост капитала. Владельцу нужно оплачивать только ежегодные услуги управляющей компании и муниципальный жилищный сбор (5% от стоимости аренды для резидентов в Дубае), но все эти издержки закладываются в аренду, так что чистая доходность у инвесторов не страдает.

Что такое snag‑лист и для чего он нужен?

За 2-4 недели до передачи ключей девелопер приглашает покупателя осмотреть квартиру и составить так называемый snag‑лист — перечень проблем, которые должны быть устранены в оговоренный срок. Причем, департамент земельного кадастра может приостановить регистрацию Title Deed, если этот список не закрыт.

Как регистрируется право собственности на недвижимость в ОАЭ?

После полного расчета с девелопером покупатель предоставляет специальный документ — No Objection Certificate, на основании которого и оформляется Title Deed в земельном департаменте соответствующего эмирата. С этого момента владелец может сдавать объект в аренду или перепродавать без каких-либо ограничений.

Какие три ключевых аргумента «за» покупку недвижимости в ОАЭ выделяют аналитики?

Во‑первых, здесь будет высокая прозрачность благодаря эскроу‑счетам, соответствующим законам, обязательной регистрации сделок и жесткому контролю со стороны регуляторных органов. Второе важное преимущество — рост капитальной стоимости на этапе строительства и солидная арендная доходность после сдачи. В‑третьих, не забывайте о привлекательных визовых программах, об отсутствии налога на имущество и стратегическом расположении ОАЭ между Европой и Азией. Благодаря этим факторам недвижимость в Дубае и других эмиратах остается одним из самых надежных и доходных активов для международных инвесторов.

С чего начинается и чем заканчивается сделка по покупке недвижимости в ОАЭ?

Начинаются такие сделки с выбора проекта и подписания специального документа Reservation Form, где фиксируется цена и размер депозита. Далее заключается детальный договор SPA, оплачивается регистрационный сбор (2-4%, в зависимости от эмирата), и объект бронируется в системе регулятора. Покупатель платит очередные взносы, обычно 10% каждые 6-9 месяцев, до тех пор, пока проект не получит разрешение на ввод. Затем он оплачивает остаток (часто 40-60 %) и получает тот самый документ Title Deed.

Можно ли перепродать жилье в ОАЭ до сдачи проекта?

Да, возможна так называемая переуступка (assignment). В Дубае такое допускается после оплаты 30-40% стоимости объекта и получения разрешения от застройщика. В этом случае регулятор взимает сбор в 4% от цены новой сделки. В Абу‑Даби действует похожий порог, а в Рас-эль-Хайме регистрация переуступки происходит все в том же цифровом сервисе Off‑Plan Sale Registration.

Как банки в ОАЭ кредитуют покупку новой недвижимости на этапе строительства?

Центральный банк ОАЭ допускает ипотеку на подобные объекты в объеме до 50% от их цены и только после официальной регистрации SPA. Процентная ставка в таком случае фиксируется на этапе подписания, а погашение основной суммы начинается уже после ввода объекта в эксплуатацию. Если покупатель захочет снизить выплату при получении ключей, он может выбрать особый план оплаты — например, 20% до ввода объекта в эксплуатацию и 80% в течение трех лет после заселения.

Можно ли расплачиваться валютой при покупке недвижимости в ОАЭ?

Все платежи внутри страны производятся в дирхамах (AED), но за рубежом банки принимают переводы в долларах, евро и фунтах, автоматически конвертируя их по курсу Центробанка ОАЭ.

Какие налоги должен платить владелец недвижимости в ОАЭ?

Ежегодного налога на имущество здесь нет. Разовый муниципальный сбор при покупке составляет 4% от стоимости объекта в Дубае, 2% — в Абу‑Даби и 1% — в Рас‑эль‑Хайме. При сдаче жилья в аренду арендодатель уплачивает специальный жилищный сбор (5% от годовой стоимости договора в случае с Дубаем), который часто уже заложен в цену аренды.

Что делать, если застройщик в ОАЭ задерживает строительство?

Здесь регуляторы вправе перевести строительство к другой подрядной компании, а покупатели могут потребовать возврата полной суммы с эскроу‑счета, если задержка составила более 12 месяцев. В Абу‑Даби в 2025 году также ввели механизм внесудебного расторжения SPA — в таком случае требуется предварительная медиация и уведомление департамента, что дополнительно ускоряет возврат средств.

Как проверить надежность застройщика недвижимости в ОАЭ?

В открытых базах DLD, DARI и RAK‑RERA публикуются отчеты о прогрессе строительства, фотографиях площадок, а также о финансовых залогах. Кроме того, рейтинговые агентства EFG‑Hermes и S&P регулярно обновляют кредитные рейтинги крупнейших девелоперов.

В каких районах Дубая капитализация на этапе строительства будет максимальной?

В районах MBR City, Business Bay, Dubai Harbour и Dubai South прирост стоимости недвижимости может составлять 25-35% к моменту ввода в эксплуатацию. Причины тому — масштабная инфраструктура и ограниченное предложение недвижимости в центральных районах эмирата.

Как работает регистрация Oqood?

В этом случае система формирует электронный сертификат с QR‑кодом, в котором закреплены данные дольщика, номер ячейки “эскроу”, текущий этап строительства и план платежей. Без Oqood банк не откроет ипотеку, а инвестор не сможет перепродать недвижимость.

Высокие ли сборы за обслуживание в новых жилых комплексах Дубая?

В среднем, это 18-25 AED/м² в год в бизнес‑зоне и 12-15 AED/м² в пригородах. Сбор утверждает орган Dubai RERA, и он не может быть повышен без аудированной сметы управляющей компании.

В каких ключевых локациях Абу-Даби будет максимальный спрос на жилье на этапе строительства?

В районах Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island. Здесь девелоперы Aldar, Imkan и Bloom предлагают планы оплаты 40/60 и 60/40, а средняя капитализация недвижимости за три года строительства составляет 15-20 %.

Чем отличается эскроу‑регулирование в Абу-Даби?

Департамент муниципалитетов ОАЭ публикует ежеквартальные отчеты по каждому проекту, а при отклонении графика более чем на 20% вправе временно запретить продажи девелоперу. Закон № 3/2015 также предписывает банку открывать отдельный субсчет для покупки каждого объекта недвижимости.

Какие условия владения недвижимостью установлены для иностранцев в Шардже?

С октября 2022 года Закон № 2/2022 разрешил иностранцам стопроцентное право собственности в 18 свободных зонах. В этом случае покупатель, опять же, регистрирует сделку в Sharjah Real Estate Registration Dept. и платит 2% от цены SPA. Это вывело эмират на второе место по темпам роста сделок в ОАЭ в 2024 году.

Какие жилые районы в Рас-эль-Хайме формируют новый спрос на недвижимость?

Это, главным образом, Al Marjan Island, где строится первый казино‑курорт Wynn, а также побережье Mina Al Arab. Поскольку эмират готовится к открытию нового международного аэропорта в 2027 году, цифры капитализации здесь уже сравнимы с Дубаем, если говорить о недвижимости на берегу моря.

Какие преимущества у рынка недвижимости Аджмана в ОАЭ?

В Аджмане - самый низкий входной порог для инвесторов. Цены на студии здесь начинаются от AED 320,000 ($87,100), а регистрационный сбор составляет всего 2%. Это обеспечивает доходность в 8-10% при сдаче недвижимости в аренду, а ведь многие работающие в Шардже и Дубае снимают жилье именно здесь.

Каковы перспективы роста рынка недвижимости в эмирате Умм-эль-Кайвайн?

Благодаря мастер‑планам UAQ Marina и Siniya Island поток туристов сюда к 2030 году, согласно прогнозам, должен удвоиться, что, в свою очередь, неминуемо приведет к повышению цен на аренду. Уже сейчас недвижимость на берегу моря здесь приносит инвесторам доход в 7-9 % годовых.

Как глобальные тренды повлияют на сделки с недвижимостью в Дубае?

Снижение ставок ФРС, определенно, приведет к удешевлению ипотеки, а запуск скоростной железной дороги Etihad Rail между эмиратами повысит ликвидность многих периферийных зон. Кроме того, помните о проведении в Дубае Всемирного климатического саммита COP29, после которого спрос на экологичную недвижимость здесь точно вырастет, а ESG‑сертификаты станут конкурентным преимуществом проектов.

Какую стратегию выбрать инвестору при покупке недвижимости в ОАЭ?

Для диверсификации капитала разумно распределить вложения между Дубаем (высокая ликвидность), Рас‑эль‑Хаймой (курортный потенциал) и Аджманом (высокие доходы от аренды). Такой подход снижает волатильность доходов, позволяя использовать различные визовые и налоговые преимущества.

Можно ли назвать покупку недвижимости в Дубае и других эмиратах на этапе строительства универсальным инструментом?

Да, но при соблюдении двух условий — это тщательная проверка девелопера и разумный выбор локации. Прозрачная эскроу‑модель, отсутствие налогов на имущество, гибкие планы оплаты и визовые льготы — это очевидные преимущества рынка недвижимости в ОАЭ, особенно если говорить о покупке жилья на этапе строительства. Именно поэтому спрос на недвижимость в Дубае и соседних эмиратах продолжит расти, а грамотные инвесторы могут рассчитывать как на существенный прирост капитала к моменту сдачи объектов, так и на стабильно высокий пассивный доход в перспективе.

Купить недвижимость в Дубае, Абу-Даби, Рас-эль-Хайме и ОАЭ

Покупка недвижимости в Дубае и ОАЭ: руководство для инвесторов в 2025 году

Инвестиции в строящиеся объекты недвижимости вот уже два десятилетия формируют градостроительный ландшафт в ОАЭ. Однако, только в последние пять лет рынок здесь начал опережать по этим показателям весь остальной мир.

В первом полугодии 2025 года одних только договоров бронирования в ОАЭ заключили более 120 000, а общая стоимость сделок приблизилась к AED 400,000,000,000.

Интерес к такого рода покупкам подкрепляется сочетанием безопасности сделок, жесткого государственного контроля над средствами дольщиков и потенциальной доходности инвестиций, которая, по оценкам экспертов, составляет порядка 10-18% годовых в большинстве крупных агломераций.

Нормативная база: как должна проходить покупка жилья на этапе строительства в ОАЭ

Федеральное законодательство Арабских Эмиратов определяет минимальные требования для такой покупки (обязательный “эскроу‑счет”, регистрация электронного договора, соблюдение условий ипотеки), но разработка деталей делегирована властям конкретных эмиратов.

Самые жесткие требования будут в Дубае — Закон №8 от 2007 года и свежие поправки 2024-2025 годов обязывают девелопера открывать отдельный счет в банке и получать переводы только после независимой проверки каждого этапа строительства.

В Абу‑Даби с 2 августа 2025 года вступил в силу Закон №2 — он подразумевает «тройную защиту» для девелоперов, покупателей и кредиторов, ограничивает изъятие средств до готовности 20% проекта и вводит административные штрафы до AED 2,000,000 за нарушение этих правил.

В Шардже, Аджмане, Рас‑эль‑Хайме и Умм‑эль‑Кайвайне будут похожие схемы, отличаются лишь требования к размеру депозитов и ставкам пошлин: 4% в Дубае, 2% в Абу‑Даби, 2% в Шардже, 1% в Аджмане. В Умм-эль-Кайвайне пока что остается льготная нулевая ставка для первых AED 500,000 стоимости, что стимулирует спрос на недвижимость на ранних этапах.

Безопасная среда и серьезный рост

По нынешнему рейтингу Numbeo Safety Index‑2025 Арабские Эмираты получили 85,2 балла и заняли первое место среди 147 стран, опередив, причем, ряд развитых государств Европы и Восточной Азии. Высокий «индекс безопасности» имеет значение не только для туристов, но и для долгосрочных инвестиций.

Риски политических и социальных колебаний в таком случае минимальны, то есть, награда за риск будет ниже, а реальная цена квадратного метра продолжает расти. Усиливает такой эффект и макроэкономическая картина.

По данным CBRE, в 1 квартале 2025 года общая стоимость сделок с жилой недвижимостью превысила AED 115,000,000,000, из которых 69% пришлись как раз на строящиеся проекты. И это подтвердило тренд переноса денег инвесторов из сегмента вторичной недвижимости в новую.

Особенности финансирования и налоговые льготы

Итак, собственный капитал инвестора распределяется на весь период строительства, что в определенной мере снижает финансовую нагрузку. Например, популярные в 2025 году планы оплаты «80/20» или «60/40» позволяют оплатить до 40% стоимости недвижимости после ввода объекта в эксплуатацию, когда инвестор уже получает доходы от аренды.

К таким гибким планам оплаты прибегает более половины девелоперов в Дубае, а ряд компаний предлагает другие схемы рассрочки, где нужно вносить по 1% от суммы ежемесячно в течение 6-8 лет.

С точки зрения налогов здесь все достаточно просто — на жилую недвижимость не начисляется НДС, налог на прирост капитала в ОАЭ, в принципе, отсутствует, а с 2024 года корпоративным налогом облагаются лишь юридические лица c оборотом более AED 375,000 в год.

Правовые нормы и безопасность: эскроу и цифровая регистрация

Несмотря на единый федеральный контур, власти каждого отдельного эмирата могут вносить свои изменения в регуляцию. К примеру, в Дубае действуют Закон №8/2007 и Закон №13/2008 со строгими поправками 2024-2025 годов — они обязывают застройщика держать покупательские средства на отдельном “эскроу‑счете”, а получить деньги он может только после независимой проверки конкретного этапа строительства в системе Oqood.

Власти Абу‑Даби пошли еще дальше — Закон №2/2005 предусматривает «тройную защиту» для девелопера, дольщика и банка, ограничивая вывод средств до готовности 20% и устанавливая штрафы до AED 2,000,000 за отклонения от графика строительства.

В Шардже, Аджмане, Рас‑эль‑Хайме и Умм‑эль‑Кайвайне сохранились федеральные минимумы, но ставки регистрационных сборов там будут разными. Эти сборы составляют 4% цены сделки в Дубае, 2% в Абу‑Даби и Шардже и 1% в Аджмане, тогда как в Умм-эль-Кайвайне остается нулевая пошлина на первые AED 500,000, что, конечно, влияет на массовый спрос.

Пошаговый процесс покупки недвижимости в Дубае и ОАЭ на этапе строительства

Итак, сделка в таком случае начинается с выбора проекта и подписания документа под названием Reservation Form. Затем инвестор переводит 10% суммы на “эскроу‑счет”. В течение 7-10 дней оформляется договор купли-продажи (Sales & Purchase Agreement), который сразу регистрируется в электронном реестре конкретного эмирата. После этого покупатель получает закрепленное государством право требования будущих документов на недвижимость.

План оплаты жилья всегда синхронизирован с инспекционными актами — учитывают такие этапы строительства, как котлован, каркас, фасад, внутренняя инженерия, отделка и подключение к сетям. Каждый подобный этап открывает банку право перевести очередную сумму подрядчику, а инвестору — обновить электронную карточку в реестре.

Центральный банк ОАЭ для таких случаев, однако, ввел ограничения. Максимальный объем кредитования для объектов на этапе строительства сегодня остается на уровне 50%, вне зависимости от статуса покупателя. Финальный этап такой покупки — выдача справки Certificate of Completion местным муниципалитетом и получение электронного документа Title Deed.

Финансирование и налоговые льготы

Универсальная особенность подобных программ в ОАЭ — гибкость сроков и отсутствие основных налогов на недвижимость. Популярная в 2025 году схема 60/40 подразумевает выплату 40% стоимости объекта в период после заселения, что позволяет частично покрывать эту выплату за счет доходов от аренды жилья.

Более половины девелоперов в Дубае предлагают схемы рассрочки с возможностью завершить оплату в течение 2-5 лет после сдачи жилья. НДС на жилую недвижимость здесь нет, налог на прирост капитала отсутствует, а корпоративный налог касается только компаний с оборотом выше AED 375,000 в год.

При вложении от AED 2,000,000 покупатель может получить “золотую” резидентскую визу ОАЭ сроком 10 лет, что существенно упрощает резидентские процедуры и расширяет кредитные возможности.

Дубай — мировой магнит капитала

По итогам 1 квартала 2025 года в Дубае зарегистрировано 42 000 сделок по купле/продаже недвижимости на AED 114,400,000,000, и 69% из них касались именно объектов на этапе строительства — это феноменальный показатель даже для Ближнего Востока.

Лидерами спроса стали такие районы, как Palm Jebel Ali, Dubai Creek Harbour и быстрорастущий кластер вокруг аэропорта DWC. С июня 2024 года штраф за нецелевой вывод средств с “эскроу-счетов” поднят до AED 10,000,000 — это фактически исключает риски «заморозки» стройки.

Средняя цена квадратного метра в случае с виллами за год прибавила 17,6%, а общая сумма сделок с ультра-дорогой недвижимостью стоимостью более $10,000,000 превысила $2,600,000,000 только за второе полугодие 2024 года.

Абу‑Даби — столичный контроль и множество культурных мероприятий

В столице ОАЭ уверенность как покупателей, так и продавцов укрепили реформы в августе 2025 года. Закон № 2/2025 не только ужесточил надзор за “эскроу-счетами”, но и дал покупателям право досрочно расторгнуть договор, если задержка строительства превышает 6 месяцев.

На практике это явно улучшило дисциплину девелоперов и ускорило темпы строительства. Например, в районах Yas Island, Saadiyat Island и Al Reem Island цены за год выросли на 12-15 %, а средняя доходность аренды апартаментов приблизилась к 9%.

Сыграл свою роль и столичный грант на «зеленые» проекты — отныне здания с солнечными панелями и пассивными фасадными системами могут получить скидку в 50% на муниципальные сборы в течение первых 3 лет эксплуатации.

Шарджа — либерализация собственности и комфорт для жизни с семьей

Третий по величине эмират, Шарджа, открыл рынок недвижимости для иностранцев в 2023 году, и эффект не заставил себя ждать. Так, в 1 квартале 2025 года общая сумма таких сделок достигла AED 13,200,000,000, что на 31,9% превышает показатели предыдущего года.

Продажи недвижимости на этапе строительства активно растут благодаря низкому порогу входа — цены на студии в проектах Aljada и Maryam Island начинаются от AED 450,000, а регистрационная пошлина составляет 2%.

Регулятор Sharjah REST в каждом квартале публикует детальный отчет о степени готовности каждого проекта, а все платежи там строго привязаны к аудиторским заключениям “эскроу‑банка”.

Рас‑эль‑Хайма — эффект казино Wynn и рекордный рост цен

Запуск курорта Wynn Al Marjan Island общей стоимостью $5,100,000,000 уже привел к настоящей гонке цен. Так, по данным рынка, квадратный фут на острове Al Marjan подорожал в полтора раза меньше, чем за год, а к 2030 году эксперты прогнозируют там рост цен на недвижимость уже в 10 раз.

Огромный интерес к этим местам подтверждает и резкий рост транзакций — в 2024 году их общая сумма взлетела до AED 15,000,000,000, что вдвое выше показателей 2023 года.

Девелоперы здесь предлагают планы оплаты жилья 50/50, где выплаты заканчиваются только через 4 года после сдачи — в этом смысле локация оказывается привлекательной для инвесторов, которым нужен премиальный курортный актив по цене ниже, чем в том же Дубае.

Аджман — доступное жилье у моря и амбициозный мастер‑план

Самый компактный приморский рынок ОАЭ также демонстрирует значительный рост — по итогам первого полугодия 2025 года оборот сделок здесь вырос на 37% и достиг AED 12,400,000,000. Средняя стоимость апартаментов с 2 спальнями в престижном районе Al Zorah сейчас колеблется в диапазоне AED 750,000 – 950,000 при доходности аренды примерно в 10% годовых.

Регистрация права собственности здесь облагается символическим 1% от суммы сделки, а с 2026 года в силу также вступит мастер‑план Ajman 2030. Он подразумевает удвоение ширины береговой линии посредством системы каналов и лагун, и это может обеспечить дополнительную капитализацию земли.

Умм‑эль‑Кайвайн — новая возможность для покупки недвижимости на берегу моря

Умм-эль-Кайвайн долго был в тени соседних эмиратов, но сегодня он переживает скачок популярности. Портал Bayut зафиксировал рост средней цены квадратного метра жилья здесь почти на 20% за год, в основном, благодаря запуску проектов Aya by Deyaar, Sobha Aquamont и Coastline Beach Residences, где будут рассрочки до 2029 года.

Инвестиционную привлекательность их усиливают нулевая ставка регистрационного сбора на объекты стоимостью до AED 500,000, а также планы по строительству новой 800‑местной марины для яхт.

Риски при покупке недвижимости в ОАЭ и способы их избежать

Даже в условиях строгого регулирования инвестиции в недвижимость на этапе строительства — это риск задержек, изменения ставок финансирования и флуктуация рынка. Практика включает проверку лицензии девелоперов в реестре DLD или соответствующего департамента, анализ аудиторских отчетов об эскроу, мониторинг финансового рейтинга компании-застройщика и внимательное ознакомление с SPA.

В Дубае дольщик вправе взыскать пени при задержке на каждый день просрочки, а после задержки на 12‑месяцев — вообще расторгнуть договор с возвратом средств через комитет RERA. Банковское страхование статуса и жизни заемщика также остается недорогим, но эффективным дополнительным щитом.

Тренды 2026–2030 в ОАЭ: масштабирование инфраструктуры и дополнительная диджитализация

Аналитики считают, что в ближайшие 5 лет будут актуальны три ключевых тренда.

Первый — это интеграция мегапроектов. Например, железнодорожная ветка Etihad Rail сократит время в пути между Дубаем и Абу‑Даби до 50 минут и откроет новые территории для активного строительства.

Второй — это тренд на экологичную недвижимость, ведь уже сейчас ряд банков снижает ставки на 25–50 б.п. для проектов с сертификатом LEED Gold.

Третий — диджитализация долей в объектах на этапе строительства через регулируемые блокчейн‑платформы — это должно несколько снизить входной порог и увеличить ликвидность вторичного оборота договоров бронирования.

Заключение экспертов In.ae

Сегодня в ОАЭ предлагают, наверное, уникальную формулу инвестиций в недвижимость на этапе строительства, которая подразумевает высший уровень общественной безопасности, предсказуемое налоговое законодательство, жесткий надзор над финансовыми потоками и самые разные планы оплаты.

При этом, в каждом эмирате формируется собственная стратегия роста. Например, Дубай — это глобальная ликвидность и быстрое приумножение капитала, Абу‑Даби — столичная стабильность и наличие культурных объектов, Шарджа — доступная среда для жизни с семьей, Рас‑эль‑Хайма — возможности многократного роста цен в связи со строительством курорта Wynn, Аджман — разумные цены на недвижимость у моря, а Умм‑эль‑Кайвайн — редкая возможность покупки качественного жилья на ранних этапах.

И ключ к успеху здесь — строгое следование трем принципам. А именно, это выбор проектов с прозрачными планами оплаты, сохранение финансового резерва на 6-8 месяцев сверх планового срока и фокус на локациях с подтвержденными инвестициями в инфраструктуру. Выполнение этих простых правил позволит недвижимости в ОАЭ на этапе строительства стать одним из самых надежных и доходных инструментов в портфолио частного инвестора в 2025-2030 годах.

Купить недвижимость в Дубае, Абу-Даби, Рас-эль-Хайме

Виктория Бутырская