Купить недвижимость в Дубае, Абу-Даби, Рас-эль-Хайме

Покупка недвижимости в Дубае и ОАЭ: руководство для инвесторов в 2025 году

Инвестиции в строящиеся объекты недвижимости вот уже два десятилетия формируют градостроительный ландшафт в ОАЭ. Однако, только в последние пять лет рынок здесь начал опережать по этим показателям весь остальной мир.

В первом полугодии 2025 года одних только договоров бронирования в ОАЭ заключили более 120 000, а общая стоимость сделок приблизилась к AED 400,000,000,000.

Интерес к такого рода покупкам подкрепляется сочетанием безопасности сделок, жесткого государственного контроля над средствами дольщиков и потенциальной доходности инвестиций, которая, по оценкам экспертов, составляет порядка 10-18% годовых в большинстве крупных агломераций.

Нормативная база: как должна проходить покупка жилья на этапе строительства в ОАЭ

Федеральное законодательство Арабских Эмиратов определяет минимальные требования для такой покупки (обязательный “эскроу‑счет”, регистрация электронного договора, соблюдение условий ипотеки), но разработка деталей делегирована властям конкретных эмиратов.

Самые жесткие требования будут в Дубае — Закон №8 от 2007 года и свежие поправки 2024-2025 годов обязывают девелопера открывать отдельный счет в банке и получать переводы только после независимой проверки каждого этапа строительства.

В Абу‑Даби с 2 августа 2025 года вступил в силу Закон №2 — он подразумевает «тройную защиту» для девелоперов, покупателей и кредиторов, ограничивает изъятие средств до готовности 20% проекта и вводит административные штрафы до AED 2,000,000 за нарушение этих правил.

В Шардже, Аджмане, Рас‑эль‑Хайме и Умм‑эль‑Кайвайне будут похожие схемы, отличаются лишь требования к размеру депозитов и ставкам пошлин: 4% в Дубае, 2% в Абу‑Даби, 2% в Шардже, 1% в Аджмане. В Умм-эль-Кайвайне пока что остается льготная нулевая ставка для первых AED 500,000 стоимости, что стимулирует спрос на недвижимость на ранних этапах.

Безопасная среда и серьезный рост

По нынешнему рейтингу Numbeo Safety Index‑2025 Арабские Эмираты получили 85,2 балла и заняли первое место среди 147 стран, опередив, причем, ряд развитых государств Европы и Восточной Азии. Высокий «индекс безопасности» имеет значение не только для туристов, но и для долгосрочных инвестиций.

Риски политических и социальных колебаний в таком случае минимальны, то есть, награда за риск  будет ниже, а реальная цена квадратного метра продолжает расти. Усиливает такой эффект и макроэкономическая картина.

По данным CBRE, в 1 квартале 2025 года общая стоимость сделок с жилой недвижимостью превысила AED 115,000,000,000, из которых 69% пришлись как раз на строящиеся проекты. И это подтвердило тренд переноса денег инвесторов из сегмента вторичной недвижимости в новую.

Особенности финансирования и налоговые льготы

Итак, собственный капитал инвестора распределяется на весь период строительства, что в определенной мере снижает финансовую нагрузку. Например, популярные в 2025 году планы оплаты «80/20» или «60/40» позволяют оплатить до 40% стоимости недвижимости после ввода объекта в эксплуатацию, когда инвестор уже получает доходы от аренды.

К таким гибким планам оплаты прибегает более половины девелоперов в Дубае, а ряд компаний предлагает другие схемы рассрочки, где нужно вносить по 1% от суммы ежемесячно в течение 6-8 лет.

С точки зрения налогов здесь все достаточно просто — на жилую недвижимость не начисляется НДС, налог на прирост капитала в ОАЭ, в принципе, отсутствует, а с 2024 года корпоративным налогом облагаются лишь юридические лица c оборотом более AED 375,000 в год.

Правовые нормы и безопасность: эскроу и цифровая регистрация

Несмотря на единый федеральный контур, власти каждого отдельного эмирата могут вносить свои изменения в регуляцию. К примеру, в Дубае действуют Закон №8/2007 и Закон №13/2008 со строгими поправками 2024-2025 годов — они обязывают застройщика держать покупательские средства на отдельном “эскроу‑счете”, а получить деньги он может только после независимой проверки конкретного этапа строительства в системе Oqood.

Власти Абу‑Даби пошли еще дальше — Закон №2/2005 предусматривает «тройную защиту» для девелопера, дольщика и банка, ограничивая вывод средств до готовности 20% и устанавливая штрафы до AED 2,000,000 за отклонения от графика строительства.

В Шардже, Аджмане, Рас‑эль‑Хайме и Умм‑эль‑Кайвайне сохранились федеральные минимумы, но ставки регистрационных сборов там будут разными. Эти сборы составляют 4% цены сделки в Дубае, 2% в Абу‑Даби и Шардже и 1% в Аджмане, тогда как в Умм-эль-Кайвайне остается нулевая пошлина на первые AED 500,000, что, конечно, влияет на массовый спрос.

Пошаговый процесс покупки недвижимости в Дубае и ОАЭ на этапе строительства

Итак, сделка в таком случае начинается с выбора проекта и подписания документа под названием Reservation Form. Затем инвестор переводит 10% суммы на “эскроу‑счет”. В течение 7-10 дней оформляется договор купли-продажи (Sales & Purchase Agreement), который сразу регистрируется в электронном реестре конкретного эмирата. После этого покупатель получает закрепленное государством право требования будущих документов на недвижимость.

План оплаты жилья всегда синхронизирован с инспекционными актами — учитывают такие этапы строительства, как котлован, каркас, фасад, внутренняя инженерия, отделка и подключение к сетям. Каждый подобный этап открывает банку право перевести очередную сумму подрядчику, а инвестору — обновить электронную карточку в реестре.

Центральный банк ОАЭ для таких случаев, однако, ввел ограничения. Максимальный объем кредитования для объектов на этапе строительства сегодня остается на уровне 50%, вне зависимости от статуса покупателя. Финальный этап такой покупки — выдача справки Certificate of Completion местным муниципалитетом и получение электронного документа Title Deed.

Финансирование и налоговые льготы

Универсальная особенность подобных программ в ОАЭ — гибкость сроков и отсутствие основных налогов на недвижимость. Популярная в 2025 году схема 60/40 подразумевает выплату 40% стоимости объекта в период после заселения, что позволяет частично покрывать эту выплату за счет доходов от аренды жилья.

Более половины девелоперов в Дубае предлагают схемы рассрочки с возможностью завершить оплату в течение 2-5 лет после сдачи жилья. НДС на жилую недвижимость здесь нет, налог на прирост капитала отсутствует, а корпоративный налог касается только компаний с оборотом выше AED 375,000 в год.

При вложении от AED 2,000,000 покупатель может получить “золотую” резидентскую визу ОАЭ сроком 10 лет, что существенно упрощает резидентские процедуры и расширяет кредитные возможности.

Дубай — мировой магнит капитала

По итогам 1 квартала 2025 года в Дубае зарегистрировано 42 000 сделок по купле/продаже недвижимости на AED 114,400,000,000, и 69% из них касались именно объектов на этапе строительства — это феноменальный показатель даже для Ближнего Востока.

Лидерами спроса стали такие районы, как Palm Jebel Ali, Dubai Creek Harbour и быстрорастущий кластер вокруг аэропорта DWC. С июня 2024 года штраф за нецелевой вывод средств с “эскроу-счетов” поднят до AED 10,000,000 — это фактически исключает риски «заморозки» стройки.

Средняя цена квадратного метра в случае с виллами за год прибавила 17,6%, а общая сумма сделок с ультра-дорогой недвижимостью стоимостью более $10,000,000 превысила $2,600,000,000 только за второе полугодие 2024 года.

Абу‑Даби — столичный контроль и множество культурных мероприятий

В столице ОАЭ уверенность как покупателей, так и продавцов укрепили реформы в августе 2025 года. Закон № 2/2025 не только ужесточил надзор за “эскроу-счетами”, но и дал покупателям право досрочно расторгнуть договор, если задержка строительства превышает 6 месяцев.

На практике это явно улучшило дисциплину девелоперов и ускорило темпы строительства. Например, в районах Yas Island, Saadiyat Island и Al Reem Island цены за год выросли на 12-15 %, а средняя доходность аренды апартаментов приблизилась к 9%.

Сыграл свою роль и столичный грант на «зеленые» проекты — отныне здания с солнечными панелями и пассивными фасадными системами могут получить скидку в 50% на муниципальные сборы в течение первых 3 лет эксплуатации.

Шарджа — либерализация собственности и комфорт для жизни с семьей

Третий по величине эмират, Шарджа, открыл рынок недвижимости для иностранцев в 2023 году, и эффект не заставил себя ждать. Так, в 1 квартале 2025 года общая сумма таких сделок достигла AED 13,200,000,000, что на 31,9% превышает показатели предыдущего года.

Продажи недвижимости на этапе строительства активно растут благодаря низкому порогу входа — цены на студии в проектах Aljada и Maryam Island начинаются от AED 450,000, а регистрационная пошлина составляет 2%.

Регулятор Sharjah REST в каждом квартале публикует детальный отчет о степени готовности каждого проекта, а все платежи там строго привязаны к аудиторским заключениям “эскроу‑банка”.

Рас‑эль‑Хайма — эффект казино Wynn и рекордный рост цен

Запуск курорта Wynn Al Marjan Island общей стоимостью $5,100,000,000 уже привел к настоящей гонке цен. Так, по данным рынка, квадратный фут на острове Al Marjan подорожал в полтора раза меньше, чем за год, а к 2030 году эксперты прогнозируют там рост цен на недвижимость уже в 10 раз.

Огромный интерес к этим местам подтверждает и резкий рост транзакций — в 2024 году их общая сумма взлетела до AED 15,000,000,000, что вдвое выше показателей 2023 года.

Девелоперы здесь предлагают планы оплаты жилья 50/50, где выплаты заканчиваются только через 4 года после сдачи — в этом смысле локация оказывается привлекательной для инвесторов, которым нужен премиальный курортный актив по цене ниже, чем в том же Дубае.

Аджман — доступное жилье у моря и амбициозный мастер‑план

Самый компактный приморский рынок ОАЭ также демонстрирует значительный рост — по итогам первого полугодия 2025 года оборот сделок здесь вырос на 37% и достиг AED 12,400,000,000. Средняя стоимость апартаментов с 2 спальнями в престижном районе Al Zorah сейчас колеблется в диапазоне AED 750,000 – 950,000 при доходности аренды примерно в 10% годовых.

Регистрация права собственности здесь облагается символическим 1% от суммы сделки, а с 2026 года в силу также вступит мастер‑план Ajman 2030. Он подразумевает удвоение ширины береговой линии посредством системы каналов и лагун, и это может обеспечить дополнительную капитализацию земли.

Умм‑эль‑Кайвайн — новая возможность для покупки недвижимости на берегу моря

Умм-эль-Кайвайн долго был в тени соседних эмиратов, но сегодня он переживает скачок популярности. Портал Bayut зафиксировал рост средней цены квадратного метра жилья здесь почти на 20% за год, в основном, благодаря запуску проектов Aya by Deyaar, Sobha Aquamont и Coastline Beach Residences, где будут рассрочки до 2029 года.

Инвестиционную привлекательность их усиливают нулевая ставка регистрационного сбора на объекты стоимостью до AED 500,000, а также планы по строительству новой 800‑местной марины для яхт.

Риски при покупке недвижимости в ОАЭ и способы их избежать

Даже в условиях строгого регулирования инвестиции в недвижимость на этапе строительства — это риск задержек, изменения ставок финансирования и флуктуация рынка. Практика включает проверку лицензии девелоперов в реестре DLD или соответствующего департамента, анализ аудиторских отчетов об эскроу, мониторинг финансового рейтинга компании-застройщика и внимательное ознакомление с SPA.

В Дубае дольщик вправе взыскать пени при задержке на каждый день просрочки, а после задержки на 12‑месяцев — вообще расторгнуть договор с возвратом средств через комитет RERA. Банковское страхование статуса и жизни заемщика также остается недорогим, но эффективным дополнительным щитом.

Тренды 2026–2030 в ОАЭ: масштабирование инфраструктуры и дополнительная диджитализация

Аналитики считают, что в ближайшие 5 лет будут актуальны три ключевых тренда.

Первый — это интеграция мегапроектов. Например, железнодорожная ветка Etihad Rail сократит время в пути между Дубаем и Абу‑Даби до 50 минут и откроет новые территории для активного строительства.

Второй — это тренд на экологичную недвижимость, ведь уже сейчас ряд банков снижает ставки на 25–50 б.п. для проектов с сертификатом LEED Gold.

Третий — диджитализация долей в объектах на этапе строительства через регулируемые блокчейн‑платформы — это должно несколько снизить входной порог и увеличить ликвидность вторичного оборота договоров бронирования.

Заключение экспертов In.ae

Сегодня в ОАЭ предлагают, наверное, уникальную формулу инвестиций в недвижимость на этапе строительства, которая подразумевает высший уровень общественной безопасности, предсказуемое налоговое законодательство, жесткий надзор над финансовыми потоками и самые разные планы оплаты.

При этом, в каждом эмирате формируется собственная стратегия роста. Например, Дубай — это глобальная ликвидность и быстрое приумножение капитала, Абу‑Даби — столичная стабильность и наличие культурных объектов, Шарджа — доступная среда для жизни с семьей, Рас‑эль‑Хайма — возможности многократного роста цен в связи со строительством курорта Wynn, Аджман — разумные цены на недвижимость у моря, а Умм‑эль‑Кайвайн — редкая возможность покупки качественного жилья на ранних этапах.

И ключ к успеху здесь — строгое следование трем принципам. А именно, это выбор проектов с прозрачными планами оплаты, сохранение финансового резерва на 6-8 месяцев сверх планового срока и фокус на локациях с подтвержденными инвестициями в инфраструктуру. Выполнение этих простых правил позволит недвижимости в ОАЭ на этапе строительства стать одним из самых надежных и доходных инструментов в портфолио частного инвестора в 2025-2030 годах.

Популярные вопросы о покупке недвижимости в ОАЭ

Подпишитесь на дайджест, чтобы получить доступ к раннему бронированию недвижимости на выгодных условиях перед стартом продаж напрямую от застройщиков в Дубае, Абу-Даби, Шардже, Аджмане, Рас-эль-Хайме и Умм-эль-Кайвайне. Никакого спама. Вы можете отписаться в любой момент.