Купить офис в Дубае и ОАЭ от застройщика

Покупка офиса в Дубае и ОАЭ в 2025 году: как устроен местный рынок и что важно учесть инвестору

За последние годы ОАЭ считаются одним из самых безопасных и предсказуемых рынков мира. В 2025 году столица страны вновь возглавила глобальный рейтинг безопасности Numbeo, и в первую десятку там вошли еще несколько городов ОАЭ — это подтверждает их привлекательность с точки зрения бизнеса и минимальные риски для инвесторов.

Безопасность — вовсе не абстрактный показатель, ведь она напрямую влияет на устойчивость потока арендаторов, на качество управления зданиями и стоимость страхования, а, таким образом, и на итоговую доходность.

Рост здесь поддерживают не только демография и миграция капиталов, но и сама по себе макроэкономика. Всемирный банк и другие экспертные институты прогнозируют рост ВВП ОАЭ в 2025 году благодаря сильному сектору экономики, не связанному с нефтью, и структурным реформам.

На уровне эмиратов это отражается в статистике — в 2024-2025 годах Дубай уже продемонстрировал рекордные объемы сделок. Для инвесторов все это означает ликвидность входа и выхода, а также большое разнообразие арендаторов в офисном сегменте.

Покупка коммерческой недвижимостьив Дубае на этапе строительства

Подобные покупки — это приобретение прав на будущий офис или другое деловое пространство в строящемся проекте. Для инвестора ключевая выгода здесь будет в скидке к цене готовых активов, а также в возможности зафиксировать локацию и этажность в премиальных деловых кластерах еще до сдачи определенного проекта.

Для девелопера это — доступ к проектному финансированию через “эскроу-счета” и более равномерный поток средств. По мере готовности проекта покупатель оплачивает взносы, а средства девелоперу выдаются из “эскроу-счета” только по мере выполнения конкретных этапов строительства.

Это снижает риски недостроя и защищает капитал инвестора. В Дубае подобная система фиксируется специальным законом об “эскроу-счетах”, а управляется RERA и Земельным департаментом (DLD).

Покупка жилой и коммерческой недвижимости на этапе строительства — принципиальные отличия

Самым главным отличием здесь будет налоговый режим. Сделки с коммерческой недвижимостью в ОАЭ облагаются НДС в размере 5% как при продаже, так и при аренде, а жилая недвижимость часто вовсе освобождается от налогов или облагается ими по нулевой ставке, если она новая.

Для офисной недвижимости будет и специальный порядок начисления НДС по некоторым вторичным продажам — это описано в руководствах Федерального налогового управления (FTA). Такие особенности влияют на стоимость недвижимости как таковой, на структуру платежей в “эскроу” и на возможные финансовые проблемы у инвестора, особенно в момент передачи права собственности.

Второе важное отличие — расходы на эксплуатацию и управление. У коммерческих зданий зачастую будут более высокие затраты на обслуживание, поскольку здесь нужна другая инженерия, системы безопасности и управления трафиком. В Дубае расчет и прозрачность таких расходов для объектов в совместной собственности регулируют закон о JOP и цифровая платформа Mollak. Там консолидируются счета и индексы сборов, и для владельца офисного пространства это — инструмент контроля OPEX и сравнения объектов по рынку.

Третье — законность использования пространства. Офис нельзя легально занимать без действующей лицензии соответствующего регулятора, а договор аренды должен быть зарегистрирован в специальной системе. Например, в Дубае это система Ejari, в Абу-Даби — система DARI (ранее — Tawtheeq). И это не просто формальность, а юридическая защита для договоров аренды и обязательное условие подключения ряда коммунальных сервисов.

И, наконец, финансирование. Как правило, банки строже подходят к вопросам оплаты коммерческих активов, чем в случае с жилой недвижимостью, а девелоперские рассрочки при покупке офисов реже подразумевают длительные периоды оплаты после сдачи проекта. В практическом смысле это означает более высокий процент собственных средств инвестора на входе, а также необходимость заранее планировать бюджеты и сроки, чтобы юридический ввод проекта в эксплуатацию совпал с фактическим запуском офиса.

Правовые гарантии при покупке офисов в Дубае: RERA, эскроу-счета, Oqood, стоимость обслуживания и условия аренды

Дубай одним из первых среди эмиратов внедрил отдельный закон об “эскроу-счетах” для проектов недвижимости. По Закону № 8 2007 года платежи покупателей, как и финансирующих банков, идут на специальный счет проекта, и все списания с него строго привязаны к реальному прогрессу строительства, что должен подтверждать независимый технический контроль.

Регистрация прав на строящиеся объекты происходит через систему Oqood DLD — покупатель в этом случае получает промежуточную регистрацию до момента выдачи документа о праве собственности после завершения проекта. Для девелопера Oqood — обязательный этап регистрации проекта, а для инвестора — юридическое подтверждение его прав на этапе строительства.

После завершения строительства объекты в совместной собственности подпадают под действие закона о JOP 2019 года, где сказано о структуре управления, счетах за обслуживание здания и обязанностях собственников. Также существует платформа Mollak — она используется для учета и отслеживания платежей. По умолчанию собственник несет ответственность за оплату сборов за обслуживание и эксплуатацию здания, если иное не прописано в договоре аренды. Для инвесторов в коммерческую недвижимость это — ключ к прогнозированию чистой доходности.

Договоры аренды здесь нужно регистрировать через Ejari — сегодня этот сервис полностью оцифрован, и крупные регистраторы создают новые каналы подачи. Это полезно для покупателей недвижимости на этапе строительства, которые планируют сдачу объекта в аренду сразу после получения прав собственности.

Как проходит покупка офисов в Дубае: от бронирования у застройщика до ввода объекта в эксплуатацию

На практике этот процесс включает несколько этапов. Сперва инвестор согласует коммерческие условия с девелопером и подписывает специальное соглашение, где фиксируется конкретная недвижимость, ее цена и базовые условия рассрочки.

После этого происходит подготовка и подписание SPA, а сама сделка регистрируется в Oqood — на этой стадии обычно оплачивается часть цены и сбор DLD. Все платежи на этапе строительства, как уже говорилось, идут на “эскроу-счет” проекта для защиты интересов покупателя.

По мере завершения проекта назначается инспекция, составляется “snag-лист”, а затем уже происходит сдача объекта и выдача свидетельств о праве собственности. Если покупатель планирует использовать собственный офис, он параллельно оформляет лицензию и начинает согласования по линии муниципалитета и гражданской обороны. Для сдачи же в аренду готовят типовую коммерческую документацию и регистрируют договор в Ejari.

Как устроен рынок коммерческой недвижимости в Абу-Даби — местные особенности и важные обновления к 2025 году

В столице ОАЭ покупки недвижимости регулирует Департамент муниципалитетов и транспорта (DMT), а также созданный под его эгидой Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC). В течение долгого времени здесь работал Закон № 3 2015 года, который, помимо прочего, сделал обязательным использование “эскроу-счетов” для девелоперских проектов.

Здесь используется сервисная экосистема DARI — она обеспечивает цифровую регистрацию договоров аренды и других операций. Для коммерческих инвесторов здесь все будет похоже на Дубай — те же “эскроу-счета” и обязательная регистрация договоров.

В 2025 году в Абу-Даби обновили правовую основу, поскольку был принят Закон № 2 от 2025 года. Он внес поправки в регулирование, усилил надзор ADREC и ввел, в принципе, новый механизм — при существенных нарушениях со стороны покупателя у девелопера есть право расторгнуть договор без предварительного обращения в суд или арбитраж.

Тем не менее, для добросовестного инвестора это не ухудшение условий, а понятный способ разрешения спорных вопросов и ускорение оборота капитала в целом. Такое изменение подчеркивает стремление к прозрачности и балансу между интересами девелопера, покупателя и финансирующего банка.

Если говорить о практике, коммерческие офисы в ключевых районах Абу-Даби — на островах Al Maryah и Saadiyat, или в деловых кластерах рядом с аэропортом — часто рассчитаны на корпоративных арендаторов с высокими требованиями к качеству зданий и энергоэффективности.

Другие эмираты ОАЭ, где есть свои особенности

Власти Шарджи в 2022 году разрешили владение недвижимостью иностранцам в определенных районах, убрав исторические ограничения по срокам. Для инвесторов это расширяет возможности, однако при покупке коммерческих помещений на этапе строительства нужно внимательно проверять статус участка и разрешенные виды использования. Дело в том, что градостроительная политика Шарджи традиционно более консервативна в этом отношении.

В Аджмане регуляция происходит через Department of Land and Real Estate Regulation и агентство ARRA. Для строящихся объектов здесь также предусмотрены “эскроу-счета” и привязка платежей к конкретным этапам строительства, а цифровые сервисы «Ajman One» упрощают регистрацию. Таким образом, малые рынки становятся более доступными для высоких стандартов управления и контроля.

В Рас-эль-Хайме и Умм-эль-Кайвайне практика “эскроу-счетов” и регистраций также развивается, часто вместе с управлением свободными экономическими зонами. Инвесторы должны понимать, что каждая юрисдикция в ОАЭ — это отдельный мир с общими федеральными правилами, но с собственными процедурами и набором сервисов на уровне эмирата.

Предложение коммерческой недвижимости на рынке ОАЭ: как девелоперы адаптируются, и что это значит для инвесторов

Спрос последних лет в итоге означает не только рост цен и объемов, но и к управленческие изменения у девелоперов. Некоторые крупнейшие застройщики стали интегрировать подрядные функции, дабы лучше контролировать сроки и стоимость строительства, что ускоряет доступ к средствам из “эскроу-счетов” и, опять же, снижает риски задержек.

Для инвесторов это можно назвать преимуществом в смысле предсказуемости сроков и поводом внимательнее оценивать компетенции девелопера в новом для него сегменте.

Налоги и сборы за офис в Дубае: как встроить НДС и плату за обслуживание здания в вашу финансовую модель

В сделках по коммерческой недвижимости НДС в 5% входит в общую цену и график платежей. На первичном рынке налог обычно взимает сам девелопер, а при отдельных вторичных сделках будет специальный порядок уплаты, что бывает важно для постоянного поступления средств и корректной отчетности.

Помимо НДС, финансовая модель должна подразумевать оплату обслуживания объекта и фактическую ставку эксплуатационных платежей в выбранном здании. В Дубае прозрачность всего этого повышает упомянутая система Mollak. Именно эти моменты, НДС и плату за обслуживание, часто недооценивают инвесторы, перенося сюда привычные стереотипы рынка жилой недвижимости.

При том, правильный учет налогов и OPEX дает возможность реалистично сравнивать разные проекты и эмираты, не теряя доходности на мелких моментах.

Юридические и операционные риски: где могут возникнуть проблемы

Главный риск при покупке недвижимости на этапе строительства — это риск неисполнения и задержек. Его могут снизить “эскроу-счета” и регистрация в Oqood/DARI, но инвестору в любом случае стоит проверять статус земли, степень готовности объекта, наличие проектных разрешений, степень раскрытия информации девелопером, а также историю вовремя сданных его объектов.

Важно смотреть, кто и на каких условиях управляет объектом после сдачи, как формируется оплата обслуживания объекта, и достаточно ли мощности инженерных систем для тех или иных арендаторов. В Абу-Даби сейчас ввели механизм внесудебного расторжения сделки при банкротстве покупателя. Это позволяет улучшить предсказуемость ситуации, а также дисциплинирует инвесторов. Команда инвестора в этом случае должна устроить все так, чтобы исключить технические просрочки.

Вывод: когда покупка офиса в Дубае на этапе строительства оправдана, и какой здесь нужен подход?

Если задача в том, чтобы зафиксировать хорошую локацию под собственный офис или привлечь корпоративных арендаторов на старте продаж, покупка коммерческих пространств на этапе строительства может дать преимущество по стоимости и скорости.

При этом, такой подход требует более серьезного управления, чем обычные сделки по жилой недвижимости — здесь нужно учитывать НДС, плату за обслуживание здания, готовность к длительному циклу размещения клиентов и к переговоры по долгосрочным договорам аренды.

Регуляторная среда ОАЭ, от “эскроу-счетов” и Oqood в Дубае до реформ Абу-Даби и цифровых систем для аренды, создана для того, чтобы этот путь был прозрачным и безопасным, и чтобы доходность коммерческих активов можно было прогнозировать.

Для инвесторов это означает следующее — можно смело планировать действия на 7-10 лет вперед и спокойно выстраивать портфолио, но вот на юридической и финансовой сторонах вопроса лучше не экономить.

Популярные вопросы о покупке офисов в Дубае и ОАЭ

Подпишитесь на дайджест, чтобы получить доступ к раннему бронированию недвижимости на выгодных условиях перед стартом продаж напрямую от застройщиков в Дубае, Абу-Даби, Шардже, Аджмане, Рас-эль-Хайме и Умм-эль-Кайвайне. Никакого спама. Вы можете отписаться в любой момент.