Почему так дорого? Из чего складывается стоимость недвижимости в ОАЭ

В Дубае можно купить квартиру и за $150,000, и за $17,000,000. Разброс цен большой, но это легко объяснить. Застройщики учитывают десятки факторов, прежде чем выставить цену. Мы разобрались, из чего складывается стоимость недвижимости в Дубае и почему одни стоят пару сотен тысяч, другие — пару миллионов.

От того, где девелопер купит участок, зависит многое. Если это развитый район с хорошей инфраструктурой, земля, будет стоить дороже, чем в локации, где только начинается строительство.

Самая дорогая земля — в прибрежных локациях, где есть готовая инфраструктура. Например, искусственные острова Palm Jumeirah и Bluewaters, туристическая локация Dubai Marina, Dubai Creek Harbour, а также деловые районы Downtown Dubai, Business Bay.

Иногда застройщики делают исключения и ставят цену ниже, чем в окружающих объектах. Например, недавно в районе Dubai Marina запускали резиденции Kempinski. Мы проанализировали цену в соседних проектах и оказалось, что стоимость квадратного метра составила $8,000 за квадрат. А в проекте Kempinski — $6,500. Именно поэтому мы рекомендовали нашим клиентам покупать юниты в этом проекте — уже на старте продаж инвестор в выигрыше.

При расчётах цены застройщики недвижимости в ОАЭ всегда ориентируются на среднюю стоимость квадратного метра в объектах, которые расположены вокруг участка.

Квартиры у моря в Дубае по понятным причинам стоят дороже. Виды на море продают сами себя. Также, если спрос на квартиры в конкретном районе в целом высокий, девелопер может вслед за рынком поднять цену.

Примеры районов, которые со временем только растут в стоимости — это Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Downtown Dubai и другие.

На цену жилья также сильно влияет уровень комплекса. В квартире эконом-класса будет недорогая отделка, типовые планировки, стандартный набор дополнительных услуг.

В премиальном жилье владельцы получают гораздо больше — дорогие ткани от Armani, посуда Hermes, система умного дома. Можно даже получить Bentley в подарок — такой сюрприз ждёт покупателей вилл в проекте Mira Villas.

Паркинг, бассейн и фитнес уже никого не удивляют — они есть даже в самых бюджетных комплексах. Сегодня застройщики создают проекты, которые меняют образ жизни: зелёные парки прямо у дома, лаунж-зоны с панорамными видами, приватные пляжи и коворкинги.

Многое также зависит и от бренда. Проекты известных девелоперов могут стоить на 20-50% дороже, чем комплексы ноунейм-застройщиков.

Кстати, на рынке прослеживается интересный тренд — чтобы повысить ценность своего продукта и цену — застройщики объединяются с известными брендами.

Например, стоимость резиденций Mercedes-Benz Places составляет больше $2,000,000. Потому что за ними стоит автомобильная компания с мировым именем. Обычно наценка за бренд идёт от 30%.

На нашем YouTube-канале есть видео про брендовые резиденции. Узнайте, чем проекты в коллаборации с брендами отличаются от других и стоит ли в них инвестировать:

Мало построить объект. Его надо ещё и грамотно спроектировать, а потом продать.

Чтобы выделиться и повысить стоимость объекта, компания может привлечь именитых архитекторов. Например, так поступил застройщик Omniyat, который заказал у известного британского бюро Foster + Partners проект комплекса Vela Viento.

Кроме этого в затраты надо включать расходы на маркетинг и комиссию агентствам недвижимости. Сделать сайт, организовать ивент, купить рекламу — всё это стоит денег, хотя относительно других затрат это не слишком большая часть.

Отделка, кухня, техника, мебель, сантехника, лифты, материал отделки фасадов и ещё десятки других статей затрат. Например, застройщик Object 1 в проекте Ozone1 встроил японскую систему кондиционирования.

Всё это также влияет на стоимость квадратного метра.

Девелопер строит свой проект не ради красоты, а чтобы заработать. Обычно около 30% от затрат приходится на прибыль застройщика.

Главный фактор, который влияет на стоимость недвижимости — соотношение спроса и предложения. А спрос на квадратные метры в Дубае по-прежнему высокий, рынок растёт — продажи недвижимости выросли на 30,3% в 1 квартале 2025 года.